Artiklar / Fastigheter

Vill du köpa en hyresfastighet?

Vi går igenom viktiga saker att tänka på inför ditt köp av en hyresfastighet.

Sveredo Publikation / 2021-08-09

Köpa hyresfastighet av fastighetsmäklare

I samband med ett köp av en hyresfastighet går det att strukturera processen i ett par viktiga punkter. 

  1. Söka och hitta rätt objekt
  2. Värdering och besiktning
  3. Förvaltning av hyresfastighet

1. Hitta hyresfastigheter till salu

Det finns olika sätt att hitta fastigheter som är till salu. Dels kan du slå en enkel sökning på Google efter befintliga hyresfastigheter. Förmodligen kommer du då till olika marknadsplatser såsom objektvision, blocket eller hemnet. Dessa tre är förmodligen de största aktörerna på marknaden för hyresfastigheter.

Nackdelen med att söka på Google efter fastigheter till salu är att alla kan hitta dem. Det är därför högre konkurrens om objekten vilket i förlängningen innebär fler spekulanter och upptrissade priser.

Kontakta mäklare

Ett alternativ till detta är att gå direkt till fastighetsmäklare för att hamna på deras “shortlist”, eller kontaktlista för när de får in ett objekt. Du har då tidigt visat intresse och mäklaren känner dig som en seriös spekulant sedan tidigare.

Fastigheter i företag med annan verksamhet

En slug metod är att botanisera bland företag som är till salu. Det är inte helt ovanligt att företag i helt andra branscher också äger en eller flera fastigheter. Det ger därför möjligt att via bolagsförvärv bli ägare till en fastighet trots att den huvudsakliga verksamheten inte är särskilt intressant. Därifrån går det sedan att avyttra fastigheten vidare eller hyra tillbaka den till företaget.

Begreppet hyresfastighet

“En fastighet som inte är en privatbostadsfastighet är en näringsfastighet.”

Skatteverket

När du funderar på att köpa en hyresfastighet kan du därför betrakta dig själv som en blivande företagare. 

Konsekvensen av att hyra ut en fastighet medför både bokföringsskyldighet, skatteplikt och i frivilliga fall även momsregistrering.

Eftersom du funderar på att köpa en hyresfastighet förmodar jag att du redan är insatt i begreppet hyresfastighet, men värt att nämna är att vid uthyrning gäller 12 kap. Jordabalken. I dagligt tal kallas det här kapitlet i Jordabalken för “Hyreslagen”.

Hyresfastighetens marknad och läge

Precis som när du funderar på att starta andra typer av företag behöver du ha god kännedom om hyresmarknaden där fastigheten är belägen.

Dina kunder utgörs av en eller flera hyresgäster och precis på samma sätt som ett företag behöver ha nöjda kunder, höga intäkter och låga kostnader gäller samma logik även en hyresfastighet.

Avfolkningsorter och glesbygd är generellt inte särskilt lönsamma områden av flera skäl – men om du gör en tillräckligt bra investeringscase för en hyresfastighet kan t.ex. vissa kommuner ha behov av att hyra vilket ger säkra intäkter. Samtidigt kanske hyresfastigheter med många stora lägenheter inte är särskilt gångbara i dessa orter där barnfamiljer inte ser någon tillväxt. 

På andra orter kan det råda en situation som är tvärtom. Efterfrågan på stora lägenheter som kan inrymma barnfamiljer kan vara nog så eftertraktat – det höjer därmed också värdet på en sådan fastighet.

Köp av hyresfastighet i aktiebolag

Du vill helst ha en paketerad fastighet. En paketerad fastighet innebär

“En fastighet överlåts genom en underprisöverlåtelse från ett aktiebolag till ett annat inom samma koncern. Det kan också innebära att en fysisk person överlåter en fastighet genom en underprisöverlåtelse från enskild näringsverksamhet till ett aktiebolag.”

Ernst & Young

I korta drag innebär en fastighet i aktiebolag att aktiebolaget innehar lagfarten för fastigheten och inte en fysisk person. Därmed kan aktiebolaget bedriva näringsverksamheten med de regler som gäller för aktiebolag, fåmansregler m.m. 

Vid en framtida vidareförsäljning av din hyresfastighet följer därför stora fördelar vid vinster av att fastigheten ligger i ett aktiebolag.

Fastigheter som inte köps i AB

Vid ditt köp bör du förhandla med säljaren om att stämpelskatten på ett aktiebolag som köpare ska betalas av säljaren. Annars drar köpeskillingen iväg med ytterligare 3 % till din nackdel – vilket absolut inte bör vara en självklarhet. Vid transaktionen behöver den här frågan lösas.

2. Värdera & besiktiga hyresfastigheten

När du värderar en hyresfastighet behöver du se investeringen i ett längre perspektiv. Även om det är fullt möjligt att göra “snabba pengar” i fastighetsbranschen är förmodligen investering i en hyresfastighet normalt sett ett mer långsiktigt åtagande.

En nulägesvärdering av hyresfastigheten görs utifrån en avkastningsberäkning baserat på driftsnettot. Det är alltså driftsnettot / anskaffningsvärdet. Det är fastighetens avkastning på de pengar du investerar i den. Om driftsnettot är 100 000 kr och du köpt fastigheten för totalt 1 000 000 kr blir det en avkastning på 10 %. 

Läs mer om värdering av hyresfastigheter

Besiktning av hyresfastigheten

Du behöver göra en professionell besiktning helst med hjälp av tekniskt kunniga, t.ex. snickare eller via Anticimex i samband med överlåtelsen. Du tar då reda på skicket av byggnaden, förråd, garage, interiör och exteriör, ventilationssystem, elsystem, avloppssystem m.m. Allt behöver gås igenom – för du kan inte åberopa särskilt mycket i efterhand. 

Som köpare har du en långtgående undersökningsplikt vid ett sådant här köp så ta det i beaktning. Du vill helst se dokumenterade renoveringar och åtgärder som är gjorda de senaste 10 åren för att säkerställa ett fackmannamässigt utförande och som underlag för fastighetsförsäkringen.

I samband med att du besiktar hyresfastigheten behöver du dessutom ta ställning till kommande renoverings- och underhållsbehov. Även om det finns schabloner att räkna på när det kommer till dessa kostnader kan dyra överraskningar snabbt äta upp små marginaler. Särskilt viktigt blir ju det här om fastighetens avkastning är låg. Då har du per automatik ett lågt kassaflöde från fastigheten som ska betala tämligen stora renoveringar.

Det kan också vara skäligt att se över om det går att renovera lägenheterna och i samband med det här få ytterligare hyresintäkter – t.ex. med ändrade planlösningar eller uppgradering av kök- och badrum. Det kan dessutom finnas biytor på fastigheten som går att hyra ut för andra verksamheter eller till befintliga hyresgäster.

3. Förvaltning av hyresfastighet

När du blivit ägare till en hyresfastighet är det dags att få ordning på den ekonomiska och tekniska förvaltningen. 

Den ekonomiska förvaltningen innebär att du behöver hantera hyresavtal med kunderna, villkor, hyresnivåer, nyckelutlämning, avflyttningar, avhysningar, ordningsstörande, hyresavisering och ha någon form av kundtjänst dit hyresgästerna kan vända sig.

I den tekniska förvaltningen behöver du tillgodose fungerande drift och underhåll av fastighetens byggnader. Den här förvaltningen kan vara tämligen omfattande om det gäller större hyreshus med många privatbostäder – då har du hand om interiör, exteriör, städning i allmänna utrymmet m.m. Det är inte otänkbart att den tekniska förvaltningen därmed läggs ut på entreprenad för att sänka kostnaderna. Vissa grejer kan du säkert – beroende på intresse – göra själv eller tillgodose hyresgäster med material för att själva åtgärda vissa saker. Vid uthyrning till företag är det inte ovanligt att hela det normala underhållet och renoveringarna interiört läggs på hyresgästen. Behovet av en teknisk förvaltning blir därmed minimal.

Om skribenten

Sveredo är en digital redovisningsbyrå med en 360 graders vy över din ekonomi. Vi erbjuder en komplett ekonomilösning för små- och medelstora företag.

Relaterad läsning